“市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，唯有變化才是不變的真理。”新城控股董事長(zhǎng)王曉松在公司2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上直言，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)迎接市場(chǎng)的挑戰(zhàn)是必然的，2022年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍面臨一定的不確定性，過(guò)去基于高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式已不再適用。新城控股正視行業(yè)新格局，以穩(wěn)為主，穩(wěn)中求進(jìn)，堅(jiān)持“輕重并舉”的雙輪驅(qū)動(dòng)2.0戰(zhàn)略，圍繞“有回籠的銷(xiāo)售、有利潤(rùn)的增長(zhǎng)、有品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)”穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，不斷“降占用、增資本”。

“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略走過(guò)十余個(gè)年頭，新城控股在行業(yè)逆周期下構(gòu)筑起穩(wěn)健的護(hù)城河。2021年其營(yíng)業(yè)收入1682.32億元，歸母凈利潤(rùn)126億元;商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入達(dá)86.39億元，同比增長(zhǎng)51%。與此同時(shí)，新城控股積極響應(yīng)“三道紅線(xiàn)”政策，2021年末所有指標(biāo)均達(dá)綠檔，以實(shí)際行動(dòng)回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)兌現(xiàn)有力

在行業(yè)整體承壓的大背景下，新城控股經(jīng)營(yíng)保持穩(wěn)健，全年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額2337.75億元，銷(xiāo)售面積2354.73萬(wàn)平方米。

2021年，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1682.32億元，同比增長(zhǎng)15.64%;凈利潤(rùn)138億元，近5年復(fù)合增長(zhǎng)率22%;歸母凈利潤(rùn)126億元，近5年復(fù)合增長(zhǎng)率20%;扣非歸母凈利潤(rùn)102億元，近5年復(fù)合增長(zhǎng)率20%。

新城控股以“重銷(xiāo)售、抓回款、強(qiáng)歸集”為核心，2021年全年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額2338億元，年度回款金額2387億元，回款率、歸集率均位于行業(yè)前列，真正從現(xiàn)金流層面做到“有回款的銷(xiāo)售、有歸集的銷(xiāo)售”。2338億元銷(xiāo)售金額中，按產(chǎn)品類(lèi)型劃分，純住宅比商業(yè)綜合體約7比3。按城市能級(jí)劃分，以高潛力城市為主，一二線(xiàn)占比44%，長(zhǎng)三角三四線(xiàn)占比37%。

銷(xiāo)售業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，離不開(kāi)其戰(zhàn)略布局的“堅(jiān)持”，堅(jiān)持深耕長(zhǎng)三角，并聚焦其他核心城市群的區(qū)域深耕戰(zhàn)略。2021年銷(xiāo)售額中，長(zhǎng)三角貢獻(xiàn)占比53%，中西部占比28%，環(huán)渤海占比15%，粵港澳大灣區(qū)占比4%。其中，新城控股在江蘇省和天津市的市占率達(dá)到省(直轄市)前三位。

截至2021年12月末，新城控股土地儲(chǔ)備1.38億平方米，如扣除公建配套、自持吾悅廣場(chǎng)、已售未結(jié)等，則全口徑可售面積約5000-6000萬(wàn)方。重點(diǎn)城市包括天津、蘇州、昆明、常州、重慶、徐州、淮安等地純住宅地塊比綜合體地塊接近1：1。

良好的土儲(chǔ)基本面，也將為新城控股發(fā)展帶來(lái)更為穩(wěn)定的空間，確保其在不同形勢(shì)下積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

雙輪驅(qū)動(dòng)優(yōu)勢(shì)凸顯

長(zhǎng)期以來(lái)，新城控股堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，住宅開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同構(gòu)筑起穩(wěn)健的護(hù)城河。

在住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售額穩(wěn)健增長(zhǎng)的同時(shí)，新城控股商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展也持續(xù)進(jìn)階。2021年，新城控股實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入80億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的4.8%;物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利58億元，占公司毛利的17.15%;物業(yè)出租及管理毛利率更是隨著吾悅廣場(chǎng)數(shù)量和質(zhì)量同步提升，達(dá)到了72.64%。

2021年，新城控股進(jìn)一步完善吾悅廣場(chǎng)的全國(guó)化布局，商業(yè)規(guī)模和影響力持續(xù)擴(kuò)大。截至目前，新城控股于135個(gè)大中城市布局189座吾悅廣場(chǎng)，深耕長(zhǎng)三角、布局全國(guó)化，其中江蘇省45座，浙江省16座，安徽省15座，55%的項(xiàng)目位于一二線(xiàn)及優(yōu)質(zhì)三線(xiàn)城市。

2021 年是房地產(chǎn)行業(yè)精準(zhǔn)調(diào)控、全面去杠桿的一年，“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善，行業(yè)逐步回歸居住屬性。報(bào)告期內(nèi)，新城控股正視行業(yè)新格局，以穩(wěn)為主，穩(wěn)中求進(jìn)。同時(shí)不斷探索行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展空間，堅(jiān)定信心，積極謀變，持續(xù)深化“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略的內(nèi)涵。

面對(duì)疫情的挑戰(zhàn)，近兩年來(lái)新城控股仍有68座吾悅廣場(chǎng)如期精彩開(kāi)業(yè)，其中2021年新開(kāi)業(yè)30座，2021年末累計(jì)在營(yíng)吾悅廣場(chǎng)達(dá)130座，在管商業(yè)建筑面積1,248萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)86億元商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入，完成年度目標(biāo)，較2020年增長(zhǎng)51%，這是新城商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理核心競(jìng)爭(zhēng)力的最好答卷。

此外，新城控股實(shí)行輕重并舉的商業(yè)模式。2021年，新拓展輕資產(chǎn)吾悅廣場(chǎng)16座，零資金沉淀穿越周期。2021年新開(kāi)業(yè)輕資產(chǎn)吾悅廣場(chǎng)8座，其中4座為凈地項(xiàng)目，分別為孝感吾悅廣場(chǎng)、宿遷宿城吾悅廣場(chǎng)、湖州織里吾悅廣場(chǎng)和淄博經(jīng)開(kāi)吾悅廣場(chǎng)，展現(xiàn)出公司強(qiáng)大的輕資產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)能力，并實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的完整閉環(huán)。

截至2022年3月25日，新城控股累計(jì)合作輕資產(chǎn)項(xiàng)目32座，充足的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)也為公司輕重并舉打下扎實(shí)的基礎(chǔ)，進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)版圖。

對(duì)于未來(lái)，新城控股信心十足，王曉松在業(yè)績(jī)會(huì)上重申戰(zhàn)略方針，未來(lái)依然會(huì)堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)模式，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)，堅(jiān)持地域深耕的總策略、圍繞現(xiàn)有布局做強(qiáng)做深，堅(jiān)持運(yùn)營(yíng)優(yōu)先的總抓手，堅(jiān)持科技賦能的總保障，同時(shí)重視風(fēng)險(xiǎn)管控體系的建設(shè)與完善、讓風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)貫穿企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。

“吾悅模式”的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，新城控股突破常規(guī)，實(shí)現(xiàn)吾悅廣場(chǎng)迭代升級(jí)。

例如新開(kāi)業(yè)的南京建鄴吾悅廣場(chǎng)結(jié)合城市人文特色及地理區(qū)位屬性，為消費(fèi)者打造了一個(gè)活力不息的多元城市會(huì)客廳。開(kāi)業(yè)三天總客流60萬(wàn)人次、總銷(xiāo)售額3524萬(wàn)元，河西首進(jìn)品牌占比25%、南京首進(jìn)品牌占比10%。

沈陽(yáng)沈北吾悅廣場(chǎng)作為首個(gè)MALL+X創(chuàng)新試點(diǎn)項(xiàng)目，定位“新青年活力中心”，引入年輕人喜愛(ài)的運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)項(xiàng)目，打造了沈北地區(qū)體量最大、業(yè)態(tài)最完整的一站式旗艦購(gòu)物中心，通過(guò)“運(yùn)動(dòng)+社交”的全新商業(yè)模式升級(jí)區(qū)域消費(fèi)生活。

多年來(lái)，吾悅廣場(chǎng)平均出租率維持97%-99%的高位。從分年期廣場(chǎng)租金表現(xiàn)來(lái)看，截至2021年末，開(kāi)業(yè)5年以上的廣場(chǎng)11座，合計(jì)貢獻(xiàn)租金收入12.8億元，同店增長(zhǎng)15%;開(kāi)業(yè)3年以上的廣場(chǎng)30座，合計(jì)貢獻(xiàn)租金收入25.1億元，同店增長(zhǎng)13%;開(kāi)業(yè)3年以?xún)?nèi)的廣場(chǎng)89座，合計(jì)貢獻(xiàn)租金收入42.4億元，同店增長(zhǎng)115%。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)貢獻(xiàn)明顯，“吾悅模式”的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪?新城控股聯(lián)席總裁曲德君總結(jié)于三個(gè)方面：一是商業(yè)模式，二是先發(fā)布局，三是商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力。三者打通才是核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。

其表示，公司“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式及輕重并舉的吾悅廣場(chǎng)拓展模式：開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是公司區(qū)域深耕的壓艙石;商業(yè)管理則提供穿越周期、穩(wěn)定收入的現(xiàn)金流。各個(gè)事業(yè)部間協(xié)同開(kāi)發(fā)，相互促進(jìn)，這是新城核心優(yōu)勢(shì)的最基本前提。

此外，先發(fā)優(yōu)勢(shì)為后續(xù)拓展提供保障：新城控股已經(jīng)全國(guó)化布局，截至目前于 28 個(gè)省份、135個(gè)大中城市布局吾悅廣場(chǎng)189 座，具有較大先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

更為重要的是，新城控股的綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力及團(tuán)隊(duì)：擁有從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)完整的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)鏈，有效保證項(xiàng)目2年左右滿(mǎn)鋪開(kāi)業(yè);針對(duì)不同城市的特點(diǎn)精準(zhǔn)優(yōu)化商業(yè)定位，打造吾悅廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特色;“總部-區(qū)域-項(xiàng)目”的三級(jí)架構(gòu)，擁有一支具備全面的商業(yè)資源統(tǒng)籌及管理能力的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。

持續(xù)降低杠桿水平

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的常態(tài)，房企的安全意識(shí)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于規(guī)模意識(shí)，新城控股的風(fēng)險(xiǎn)管控，也讓其得以從容應(yīng)對(duì)“新常態(tài)”。

新城控股積極響應(yīng)“三條紅線(xiàn)”政策，有力防范風(fēng)險(xiǎn)，年末所有指標(biāo)均達(dá)綠檔要求。按監(jiān)管口徑計(jì)算，其剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%, 凈負(fù)債率為48.12%, 現(xiàn)金短債比為1.07。

高舉“安全意識(shí)”大旗，新城控股合理控制有息負(fù)債，2021年末有息負(fù)債899億元，較2020年末下降18億元;同時(shí)，在合聯(lián)營(yíng)公司中的權(quán)益有息負(fù)債為115億元，債務(wù)透明、安全性有保障。整體899億元中有109億元為通過(guò)吾悅廣場(chǎng)進(jìn)行的融資，未來(lái)還有更大的空間可以去盤(pán)活。公司整體平均融資成本6.57%，較2020年末逆勢(shì)下降15個(gè)bp。

2022年新城控股公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)到期為126億元，1-3月已到期償還或提前償還46.15億元，占比37%。“未來(lái)將根據(jù)資金及債務(wù)到期情況，做好相應(yīng)排布，確保每一筆債務(wù)的到期償付。”王曉松稱(chēng)。

據(jù)王曉松介紹，為確保債務(wù)到期償付工作，新城控股已積極做好兩手準(zhǔn)備：一方面在合理控制融資成本的前提下關(guān)注公開(kāi)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)及吾悅廣場(chǎng)資產(chǎn)盤(pán)活機(jī)會(huì);另一方面具備現(xiàn)金流底線(xiàn)思維、做好自有資金償還的準(zhǔn)備，確保每筆債務(wù)的到期償付。

“由于前期公開(kāi)市場(chǎng)融資利率較高，不符合公司對(duì)融資成本的要求。如今，隨著整個(gè)按揭、開(kāi)發(fā)貸的改善，公司公開(kāi)市場(chǎng)融資正在積極籌備。”王曉松進(jìn)一步表示。

截至2021年12月31日，新城控股的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為219.85億元，同比增長(zhǎng)5657.18%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流已經(jīng)連續(xù)4年為正。

債務(wù)結(jié)構(gòu)整體優(yōu)化

在充裕的現(xiàn)金流支持下，新城控股自2021年下半年以來(lái)多舉措優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，提振市場(chǎng)和投資者信心，包括提前贖回美元債、提前兌付中期票據(jù)、高管在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)公司債等。

去年11月，新城控股提前贖回一筆將于2021年12月16日到期的3.5億美元債，也是當(dāng)期A股首例提前贖回美元債的房企。今年2月，新城控股再次提前贖回一筆2億美元債券，并予以注銷(xiāo)。

3月9日，新城控股宣布，以自有資金提前完成2019年公開(kāi)發(fā)行公司債券(第一期)(品種二)回售資金本息及2017年度第一期中期票據(jù)到期本息共計(jì)25.92億元的支付。

3月18日，基于對(duì)公司發(fā)展前景和戰(zhàn)略規(guī)劃的認(rèn)同，新城控股部分董事和高級(jí)管理人員按照交易場(chǎng)所交易規(guī)則，以市場(chǎng)化方式在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)新城控股發(fā)行的公司債券。根據(jù)計(jì)劃，新城控股管理層擬購(gòu)買(mǎi)總規(guī)模不超過(guò)2000萬(wàn)元存續(xù)的公司債券。

就在年報(bào)發(fā)布當(dāng)日，新城控股宣布，擬以不低于1億元不超過(guò)2億元人民幣的自有資金，回購(gòu)公司股份。

公司穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，也讓王曉松對(duì)未來(lái)發(fā)展充滿(mǎn)信心，其在業(yè)績(jī)會(huì)上直言“沒(méi)有一個(gè)冬天不會(huì)過(guò)去，沒(méi)有一個(gè)春天不會(huì)到來(lái)。”

踐行綠色運(yùn)營(yíng)理念

經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)定向好之外，新城控股也首次將企業(yè)社會(huì)責(zé)任報(bào)告更名為可持續(xù)發(fā)展報(bào)告，展示了其對(duì)于可持續(xù)發(fā)展實(shí)踐的決心。

長(zhǎng)期以來(lái)，新城控股積極踐行可持續(xù)發(fā)展理念，并將其納入公司戰(zhàn)略，與公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展深度融合，其母公司新城發(fā)展已于2020年11月設(shè)立ESG管理委員會(huì)，形成涵蓋董事會(huì)、ESG委員會(huì)、ESG工作小組及各職能部門(mén)的ESG管理架構(gòu)，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)可持續(xù)發(fā)展工作的系統(tǒng)性、規(guī)范化管理。

在逐步構(gòu)建具有新城特色的可持續(xù)發(fā)展管理模式之際，新城控股還主動(dòng)響應(yīng)國(guó)家“碳達(dá)峰碳中和”戰(zhàn)略，持續(xù)踐行綠色發(fā)展理念，在堅(jiān)持綠色管理、推廣綠色建造、打造綠色建筑及綠色商業(yè)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域加快前進(jìn)的步伐。

堅(jiān)持綠色低碳發(fā)展，主動(dòng)響應(yīng)國(guó)家“碳達(dá)峰碳中和”目標(biāo)，新城控股投資組建吾盛能源投資與管理平臺(tái)，聚焦新能源領(lǐng)域開(kāi)發(fā)、投資、建設(shè)及運(yùn)維。公司在嵊州、嘉興海鹽、湖州南潯、慈溪4座吾悅廣場(chǎng)的屋頂分布式光伏電站已建成并完成并網(wǎng)發(fā)電，年發(fā)電總量149萬(wàn)度，每年減少碳排放量1540噸，剩余吾悅廣場(chǎng)在建屋頂分布式光伏電站項(xiàng)目87個(gè)。

去年9月，全球最大指數(shù)公司MSCI明晟公布了新城控股的ESG(環(huán)境、社會(huì)及公司治理)評(píng)級(jí)結(jié)果。基于在產(chǎn)品安全與質(zhì)量以及公司治理等多方面的優(yōu)異表現(xiàn)，MSCI將新城控股的ESG評(píng)級(jí)上調(diào)至BB級(jí)，體現(xiàn)了資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期投資價(jià)值和ESG管理水平的充分肯定。

根據(jù)MSCI報(bào)告，新城控股在“產(chǎn)品安全與質(zhì)量”與“公司治理”等方面領(lǐng)先同行。長(zhǎng)期以來(lái)，新城控股積極踐行可持續(xù)發(fā)展理念，構(gòu)筑匠心品質(zhì)，將質(zhì)量視為企業(yè)生存的法寶，通過(guò)質(zhì)量管理體系、質(zhì)量監(jiān)督檢查、質(zhì)量文化建設(shè)等多元方式，以及覆蓋全生命周期的工程質(zhì)量管控，確?？蛻?hù)能夠享受到安全、健康的產(chǎn)品。

值得一提的是，新城控股還切實(shí)把社會(huì)責(zé)任融入企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境綜合價(jià)值的最大化。過(guò)去一年，新城控股公司繼續(xù)號(hào)召員工、客戶(hù)及合作伙伴共同參與落地新綠行動(dòng)，并提前完成百萬(wàn)綠色“新”愿的戰(zhàn)略目標(biāo)，累計(jì)捐贈(zèng)10萬(wàn)株樹(shù)苗，完成約100萬(wàn)平方米沙漠綠化。同時(shí)，新城升級(jí)目標(biāo)提出下一個(gè)“五年計(jì)劃”，規(guī)劃“五年內(nèi)完成綠化500萬(wàn)平方米沙漠”。

關(guān)鍵詞： 雙輪驅(qū)動(dòng) 新城控股 業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng) 穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)