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內(nèi)容來(lái)源:北京買(mǎi)房子教育永遠(yuǎn)是中國(guó)家長(zhǎng)的軟肋。舉報(bào)杭州新東方違規(guī)補(bǔ)課的網(wǎng)紅,首場(chǎng)直播帶貨意外翻車(chē)了。觀眾們非但不買(mǎi)單,反而在直播間各種謾罵嘲諷,甚至不少人惡意退貨,最終商家提前結(jié)束合作,直播也草草結(jié)束。除了教培機(jī)構(gòu),家長(zhǎng)們更在意的是學(xué)區(qū)房。之前我提到過(guò)亞運(yùn)村板塊的慧忠里小區(qū),最近迎來(lái)了一波成交高峰,而慧忠里就是北京朝陽(yáng)區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校的上車(chē)牌盤(pán)。學(xué)區(qū)房受政策影響很明顯,因此也一直是北京樓市的風(fēng)向標(biāo),領(lǐng)漲或者領(lǐng)跌。最近北京學(xué)區(qū)房迎來(lái)了新異動(dòng),今年房?jī)r(jià)暴跌上過(guò)熱搜的德勝學(xué)區(qū)房,最近成交量開(kāi)始加速回暖,房?jī)r(jià)也指跌回升了。每一個(gè)要在北京買(mǎi)房的人,都要關(guān)注這一波學(xué)區(qū)房的信號(hào)。德勝學(xué)區(qū)房到底發(fā)生了什么?01政策吹風(fēng)不斷,德勝學(xué)區(qū)房止跌回升這幾天,高層還在不斷吹風(fēng)各種小作文頻發(fā)。說(shuō)者有意,聽(tīng)者更有心,尤其北京這樣目前整體還很穩(wěn)定的市場(chǎng),已經(jīng)不少人行動(dòng)起來(lái)了,開(kāi)始抄底買(mǎi)房了。昨天傍晚,央行又重提:適用房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì),適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。與此同時(shí),8月高層要給北上廣深四大一線城市開(kāi)小灶商談房地產(chǎn)政策,外圍彭博社也在傳,房地產(chǎn)調(diào)控政策細(xì)則或?qū)⒃?月下旬-9月初逐步落地。據(jù)說(shuō),目前四大一線城市地產(chǎn)政策調(diào)控方案已上報(bào)至中央,一線城市地產(chǎn)政策放開(kāi)具有較強(qiáng)確定性。最近碧桂園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)再現(xiàn)暴雷危機(jī),7月的貸款數(shù)據(jù)又創(chuàng)下了新的危機(jī),雖然北京樓市松綁政策遲遲不肯落地,但政策救市,已經(jīng)是一張明牌,關(guān)鍵看政府怎么打。嗅覺(jué)敏銳的一個(gè)人已經(jīng)在市場(chǎng)撿漏,一些有性?xún)r(jià)比的房源最近正在加速成交,尤其是這幾年被政策打擊最狠、降價(jià)最猛的學(xué)區(qū)房,正在起勢(shì)。前文提到慧忠里的例子,其實(shí)西城德勝學(xué)區(qū)房這一波回暖更加顯著,成交量激增帶動(dòng)下,房?jī)r(jià)也終于止跌回升了。最近某平臺(tái)二手房中介博主,分享了一組德勝二手房成交數(shù)據(jù):7月份,德勝片區(qū)一共成交56套房源,尤其,月末最后一周成交了25套,頂過(guò)去一個(gè)月的成交量。8月截至14日,僅綠中介就成交了36套房源,其中裕中西里就成交了8套。算上其他平臺(tái)的成交量,半個(gè)月時(shí)間,德勝片區(qū)二手房預(yù)計(jì)成交可能接近50套左右。隨著成交量短期爆發(fā),市場(chǎng)一些低價(jià)筍盤(pán)開(kāi)始被快速消化,一些小區(qū)的價(jià)格也迎來(lái)了快速上漲。5月11日,裕中西里73.6平米二居,成交總價(jià)905萬(wàn)元,單價(jià)12.3萬(wàn)元/平米8月4日,裕中西里73.6平米三居,成交總價(jià)1010萬(wàn)元,單價(jià)13.72萬(wàn)元/平米8月12日,裕中西里74平米三居,成交總價(jià)986萬(wàn)元,單價(jià)13.32萬(wàn)/平米。從五月份到八月份,裕中西里房?jī)r(jià)上漲了超過(guò)1萬(wàn)元/平米,漲幅約7.5%。從整個(gè)片區(qū)來(lái)看,從6月成交均價(jià)進(jìn)入低點(diǎn),到8月已經(jīng)開(kāi)始有明顯的上漲。為什么裕中西里最近量?jī)r(jià)開(kāi)始明顯回暖了?最主要的還是價(jià)格跌到位了。隨著德勝學(xué)區(qū)房連續(xù)連續(xù)三年被調(diào)劑出區(qū),今年德勝學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格迎來(lái)明顯跌幅,以裕中西里為例,對(duì)口三帆附小,2021年最高峰均價(jià)16、17萬(wàn)元/平米,目前均價(jià)約13.32萬(wàn)元/平米,達(dá)到了這幾年的最低點(diǎn),基本是整個(gè)西城二手房的上車(chē)價(jià)。跟海淀上地、東城安交這些頂級(jí)學(xué)區(qū)房相比,德勝學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)目前基本沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)和泡沫了。關(guān)于調(diào)劑出去的問(wèn)題,說(shuō)一點(diǎn)我個(gè)人的理解。為什么西城學(xué)區(qū)房暴雷,德勝學(xué)區(qū)連續(xù)三年被調(diào)劑出區(qū)?最重要的原因就是“學(xué)位不足”。2023年是北京最后一個(gè)入學(xué)高峰,在此之后上學(xué)的小學(xué)生人數(shù)逐年減少,當(dāng)學(xué)位充足后,被調(diào)劑出區(qū)的概率,就大大降低了。并且西城區(qū)教育相對(duì)均衡,就算被調(diào)劑到新街口或什剎海,也不是不能接受。02學(xué)區(qū)房還值得買(mǎi)嗎?關(guān)于學(xué)區(qū)房,還得多說(shuō)幾嘴。在之前學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)下跌的文章里,北京學(xué)區(qū)房也下跌了我列舉了裕中西里成交價(jià)暴跌的例子。最后一部分我提到,這一輪德勝學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格下跌有調(diào)劑出區(qū)的原因,但更重要的原因是降價(jià)的這些房源,房齡普遍偏老,已經(jīng)不太滿(mǎn)足現(xiàn)在年輕人居住。關(guān)于學(xué)區(qū)房的未來(lái),我說(shuō)只有改善(有實(shí)際居住功能)學(xué)區(qū)房才有保值增值的能力。同樣是德勝學(xué)區(qū)房,02年的陽(yáng)光麗景,房齡更新,面積更大,這一輪房?jī)r(jià)并沒(méi)有受到德勝學(xué)區(qū)調(diào)劑出區(qū)的影響房?jī)r(jià)大跌,相比2021年最低點(diǎn)的16.3萬(wàn),現(xiàn)在17.9萬(wàn)的價(jià)格,甚至還漲了一些。最后,德勝學(xué)區(qū)房還能不能買(mǎi)呢?很多人說(shuō)北京出生人口越來(lái)越低,以后沒(méi)有必要買(mǎi)學(xué)區(qū)房,學(xué)區(qū)房的增值空間也不大了,我其實(shí)不太認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)。北京的優(yōu)質(zhì)教育資源主要就是東、西、海三區(qū),基本上是壟斷的,而稀缺的教育資源不會(huì)認(rèn)為出生率降低而改變。稀缺始終存在,需求就遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給,學(xué)區(qū)房依然有價(jià)值。當(dāng)然我還是維持我的觀點(diǎn),不建議大家買(mǎi)入高溢價(jià)學(xué)區(qū)房,不建議買(mǎi)入樓齡特別老、沒(méi)有實(shí)際居住功能的房子。頭部學(xué)區(qū)的占坑房、次新學(xué)區(qū)房,買(mǎi)入沒(méi)問(wèn)題,關(guān)鍵是買(mǎi)入價(jià)格。提示:公眾號(hào)平臺(tái)更改了推送規(guī)則,如果不想錯(cuò)過(guò)精彩文章,記得讀完點(diǎn)個(gè)“贊”、點(diǎn)個(gè)“在看”,這樣每次新文章推送才會(huì)第一時(shí)間出現(xiàn)在你的訂閱列表里!往 期推薦:買(mǎi)房指南:1、北京多區(qū)發(fā)布拆遷騰退動(dòng)態(tài),又一批“拆二代”要誕生?2、100平的房子跌了107萬(wàn)?!三季度北京二手房漲跌榜單揭曉!3、三批次過(guò)半,央國(guó)企也躺下了……北京熱度卻反超上海4、房地產(chǎn)市場(chǎng)分化行情或加劇!從20大報(bào)告看房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向5、京樓干貨|是不是南三環(huán)永遠(yuǎn)不如北五環(huán)?317政策5年了,這些盤(pán)…保障性共產(chǎn)房:小合集

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